Capita spesso che delle persone mi chiedano consigli e suggerimenti riguardanti il loro mutuo già in essere o mutui ancora da stipulare.

E sento anche spesso la battuta per cui la banca è quell’azienda che ti presta soldi se già li hai, mentre non ti da nulla se non hai un euro.

In realtà non è esattamente così, perché le banche prestano soldi non a chi li ha già, ma certamente solo a chi li può restituire.

Ma quali sono i fattori che determinano se una persona sarà in grado di restituire il denaro preso in prestito e quindi ottenere un mutuo dalla banca?

Capiamolo insieme. Metto qui sotto il video in cui spiego tutto, ma più sotto, per chi lo preferisce, c’è anche il classico nero su bianco… buona visione o buona lettura.

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Prima di concedere un mutuo, la banca valuta 3 cose fondamentali: la solvibilità del cliente, il suo merito creditizio ed infine le eventuali garanzie da collegare all’operazione richiesta.

Analizziamole una per volta e partiamo dalla SOLVIBILITA’.

SOLVIBILITA’ 

Nel valutare la solvibilità del proprio cliente la banca in pratica valuta la capacità di pagare le rate del mutuo nel tempo stabilito.

E per farlo la banca richiede normalmente una serie di documenti, tra cui la dichiarazione dei redditi, 2 o 3 buste paga, l’elenco di eventuali ulteriori proprietà immobiliari e un estratto conto bancario.

Questi documenti consentono alla banca di valutare il reddito e la situazione finanziaria di chi richiede un mutuo.

E per farla semplice, estremizzando al massimo il ragionamento, un primo semaforo verde per la concessione del mutuo si accende quando l’eventuale rata del mutuo in questione non eccede un terzo del reddito familiare di chi ne fa domanda.

In pratica il ragionamento è molto semplice: 2/3 del reddito familiare, normalmente, serve per il proprio tenore di vita, mentre il restante 1/3 può essere dedicato alla rata del mutuo senza eccessivi sacrifici familiari.

Ma veniamo ora al così detto 

MERITO CREDITIZIO

Dopo aver valutato la solvibilità di una persona, la banca deve anche verificare l’affidabilità di questa persona e lo fa tramite il merito creditizio.

Questo, in pratica, è un indicatore che misura il rischio di insolvenza di un soggetto.

Per dirlo in termini semplici, misura il rischio che una persona non sia in grado di restituire il denaro prestato, con gli interessi e nel tempo stabilito dal contratto bancario.

Per valutare il merito creditizio delle persone, diventano fondamentali le centrali rischi, ovvero delle banche dati sulle abitudini di pagamento dei clienti di tutte le banche italiane.

In queste banche dati ci sono tutte le informazioni relative ai prestiti conclusi da un soggetto come ad esempio:

  • numero di prestiti in corso e rate residue;
  • prestiti concessi e integralmente restituiti;
  • prestiti concessi e mai restituiti;
  • regolarità e puntualità dei pagamenti effettuati;
  • eventuali pignoramenti in atto o cessioni del quinto.

In base alle informazioni ricevute dalle centrali rischi, i clienti vengono classificati in buoni o cattivi pagatori, cioè suddivisi tra chi ha sempre rispettato gli impegni presi e chi, invece, ha già avuto difficoltà o ritardi nel pagamento dei debiti in passato.

In generale, i cattivi pagatori avranno più difficoltà ad ottenere un mutuo, ma anche i buoni pagatori possono non ottenere il mutuo se la banca ritiene che non abbiano un reddito sufficiente o un lavoro stabile, cioè se ritiene che non siano del tutto solvibili.

Ed in caso di solvibilità un pò “tirata”, diventa fondamentale l’ultimo elemento della valutazione, ovvero le garanzie.

LE GARANZIE

Per facilitare la concessione di un mutuo o un prestito, la banca valuta anche le eventuali garanzie che un soggetto può offrire.

E le garanzie possono essere di due tipi:

  • garanzie reali ossia le ipoteche;
  • garanzie personali ossia la fideiussione.

La banca, come garanzia reale, può chiedere un’ipoteca su un immobile. 

L’ipoteca è assolutamente normale in un mutuo e, in caso di insolvenza del cliente, consente alla banca di pignorare l’immobile e soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata con privilegio rispetto ad eventuali ulteriori creditori.

L’ipoteca può essere concessa dal debitore o da un terzo (ad esempio un genitore).

Normalmente la banca finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, ma questo può variare in base alla situazione finanziaria del richiedente e alle politiche della banca.

La garanzia personale è invece costituita dalla fideiussione.

La fideiussione, in diritto, è un negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce un’obbligazione altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.

Per dirla semplice c’è qualcuno che si impegna a pagare il debito al nostro posto se noi non lo facciamo.

E questo qualcuno tipicamente sono i genitori.

Bene, a questo punto per ogni domanda non esitate a contattarmi, perché anche per oggi è tutto.

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Immobiliare: cosa valuta la banca per concedere un mutuo?